Юридические нюансы по сдаче квартиры в аренду. Чем может риэлтор помочь своему клиенту?

Нередко собственник недвижимости выбирает обратиться к помощи риэлтора как раз исходя из того фактора, что он сможет помочь ему со всеми юридическими нюансами по сдаче квартиры в аренду. Но как именно риэлтор поможет в этом нелегком деле? Давайте разбираться. 

В нашей прошлой статье мы написали пошаговые инструкции по сдаче квартиры для собственника и риэлтора, а здесь остановимся поподробнее именно на помощи от риэлтора в решении различных юридических сложностей.

Арендодателю выгодно пользоваться услугами риэлтора, сдавая квартиру, потому что агент возьмёт на себя сразу несколько ключевых обязанностей: реклама и поиск клиентов, проведение показов, оформление документов, оценка или рекомендации к стоимости аренды.

Для сдачи квартиры в аренду официально (а мы, как и в прошлой статье, рассматриваем в первую очередь именно этот вариант) потребуется определенный пакет документов. 

1. Сначала нужно оформить договор аренды, который должен содержать следующую информацию об объекте недвижимости:

Адрес объекта;

Площадь объекта;

ФИО как арендатора, так и арендодателя;

Ежемесячная сумма оплаты;

Форма расчёта (наличными или переводом);

Сроки оплаты;

Срок, на который арендуется жильё;

Условия расторжения договора;

Состояние мебели и техники в квартире, точное количество всего. 

2. Также потребуется паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Например, если арендодатель — несовершеннолетний, то нужно будет свидетельство о рождении и разрешение органов опеки. 

3. Нужно будет собрать пакет документов об отсутствии задолжностей за услуги ЖКХ. 

4. Обязательно нужно подтвердить своё владение квартирой: договор купли-продажи/ дарственная/документ на право наследования.

5. Выписка из ЕГРН.

Для арендатора, на первый взгляд, всё чуть проще: потребуется только паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. 

Тем не менее, не стоит забывать, что чаще всего услуги риэлтора оплачивает именно арендатор, а сумма за предоставленные услуги обычно составляет от 50 до 100 процентов месячной платы за квартиру. Риэлтор или юрист при агентстве недвижимости обычно помогает с оформлением, сбором и проверкой всех необходимых документов для обеих сторон сделки. 

Конечно, можно понадеяться на удачу и самостоятельно проверить все предоставленные собственником документы, но высок риск натолкнуться на неверно составленный договор, отсутствие некоторых документов или вовсе обман. Риэлтору Вы платите в первую очередь ради собственной безопасности и задокументированности всех этапов сделки            

Если вы сдаёте квартиру как частное лицо, то для уплаты налогов Вам необходимо заполнять декларацию 3-НДФЛ и оплачивать подоходный налог для физических лиц. Оплата налога производится 15 июля года, следующего за тем, когда Вы получили доход от сдачи жилья, а декларация подаётся до 30 апреля. Сумма составляет 13% от прибыли. 

Иногда бывает выгодно сдавать объект недвижимости как ИП. Стоимость регистрации ИП сейчас составляет 800 рублей, а платежи в пенсионный фонд составляют 26% от МРОТ (если предприниматель зарабатывает меньше 300 тысяч рублей в месяц). Выплаты с дохода составляют всего 6%. 

Например, МРОТ в Москве в октябре 2019 года составляет 20 195 рублей, то есть за год предприниматель заплатит 63 008 рублей в пенсионный фонд, но только в том случае, если доход не превышает 300 000 рублей в год. При превышении добавляется ещё 1% с дохода (итого 7% с дохода помимо отчислений в пенсионный фонд).

При наличии нескольких объектов/дорогого объекта — предпочтительнее и дешевле будет зарегистрироваться как ИП. Помимо всего прочего, это является обязательным условием для арендаторов коммерческой недвижимости. 

 Существует распространенное заблуждение, что если заключать договор на 11 месяцев, то и налоги платить не надо. Но платить придётся в любом случае, просто если договор заключается более, чем на срок в 11 месяцев, то обязательно регистрируется в Росреестре, где берётся пошлина размером в 2 000 рублей. Если договор заключается на 11 месяцев, то после завершения его можно просто перезаключить. 

Сдавать квартиру и не платить налоги, тем не менее, возможно. Но это допустимо только по договору безвозмездного пользования (плата за проживание не берется и, соответственно, налог платить не надо) или соглашению с родственниками. В обоих случаях в договоре указываются права и обязанности каждой из сторон. 

Ещё раз напомним, что всё надо делать и оформлять официально и без опозданий, потому что уход от уплаты налогов может привести к штрафу и даже уголовной ответственности.    

Риэлтор заинтересован в помощи с оформлением и решении различных вопросов, чтобы получить заслуженные проценты. Главный ресурс сегодня — время, а риэлтор как раз-таки помогает сэкономить его обеим сторонам. 

Для собственника — риэлтор помогает сэкономить время на оформлении документов, поиске клиента и показах. Агент, особенно с использованием CRM, внесёт квартиру в актуальную базу и сможет отправлять качественные презентации Вашего объекта всем заинтересованным клиентам. Таким образом, арендатор найдётся куда быстрее, чем если бы Вы занимались этим самостоятельно. 

Но есть и минусы, например, не каждый клиент согласится оформлять всё официально и платить риэлтору за услуги, максимально давить на то, чтобы рассчитаться с Вами напрямую неофициально и без уплаты налогов. Не соглашайтесь и требуйте официального оформления с договором и риэлтором, чтобы не нарваться на мошенников или просто не самых ответственных потенциальных жильцов. 

Для арендатора — риэлтор поможет Вам выбрать один или несколько подходящих для Вас объектов недвижимости через презентации. Нередко, Вы можете подумать, что САМИ нашли объект недвижимости на условном Avito или Cian, хотя на самом деле Вы наткнулись на рекламное объявление, оставленное именно агентством недвижимости. Риэлтор поможет Вам сохранить большое количество времени и обеспечит безопасность сделки. Конечно, Вы можете сделать всё самостоятельно, но тогда никто не гарантирует Вам своевременной сделки без лишних проблем. 

К минусам для арендатора можно отнести только стоимость услуг риэлтора.